Áreas para Construção de Centros Logísticos: Área Bruta, Área Pronta e a Importância dos Raios 30 e 60 km de São Paulo
A escolha de uma área para construção de um centro logístico vai muito além do preço do terreno ou da metragem anunciada.
Para incorporadores, fundos imobiliários, operadores logísticos e empresas que pretendem construir um Centro de Distribuição (CD), alguns fatores podem alterar completamente a viabilidade do projeto: área efetivamente aproveitável, topografia, terraplenagem, acessos, zoneamento, infraestrutura e, principalmente, localização em relação ao mercado consumidor.
Na Grande São Paulo, dois conceitos são especialmente importantes nessa análise: Raio 30 e Raio 60.
Entender essas diferenças é fundamental antes de comparar terrenos.
Área bruta não é o mesmo que área pronta para construção
Um dos primeiros pontos de atenção na aquisição de um terreno industrial ou logístico é entender exatamente qual metragem está sendo negociada.
A área bruta corresponde à área total da propriedade.
Porém, isso não significa que toda essa metragem poderá receber galpões, pátios, docas e demais estruturas do empreendimento.
Um terreno com 100.000 m² de área bruta, por exemplo, pode ter sua capacidade de implantação reduzida por fatores como:
- declividade e necessidade de movimentação de terra;
- Áreas de Preservação Permanente (APP);
- cursos d'água;
- faixas não edificáveis;
- recuos obrigatórios;
- servidões;
- restrições ambientais;
- sistema viário interno;
- exigências urbanísticas;
- limitações impostas pelo zoneamento.
Por isso, comparar terrenos apenas pelo preço por metro quadrado da área bruta pode levar a uma conclusão equivocada.
O que significa uma área pronta ou preparada?
No mercado, expressões como "área pronta", "platô pronto" ou "terreno preparado" precisam ser analisadas tecnicamente, pois podem ter significados diferentes dependendo do imóvel.
Em geral, uma área com melhor nível de preparação pode apresentar topografia favorável, platôs executados ou facilmente executáveis, acessos adequados e disponibilidade próxima de infraestrutura.
Quanto menor a necessidade de grandes intervenções, maior tende a ser a previsibilidade do empreendimento.
Isso pode representar redução de prazo, menor exposição a custos extraordinários e maior segurança na elaboração do estudo de implantação.
Entretanto, nenhuma dessas características substitui uma due diligence técnica, ambiental, jurídica e urbanística.
O preço por m² pode enganar
Imagine duas propriedades.
Área A:
100.000 m² de terreno por R$ 500/m².
Área B:
80.000 m² por R$ 600/m².
Olhando somente para o preço da terra, a Área A parece mais interessante.
Mas suponha que apenas 55.000 m² da Área A tenham condições economicamente adequadas para implantação, enquanto a Área B apresente 70.000 m² com topografia favorável.
Nesse cenário, a análise muda completamente.
Na Área A, o investimento de R$ 50 milhões representaria aproximadamente R$ 909 por m² potencialmente aproveitável.
Na Área B, o investimento de R$ 48 milhões representaria aproximadamente R$ 686 por m² potencialmente aproveitável.
É uma simulação simplificada, mas demonstra um princípio importante:
O terreno mais barato por metro quadrado de área bruta não é necessariamente o terreno mais barato para desenvolver.
De R$ 100 a R$ 8.000 por m²: exemplos reais no eixo logístico de São Paulo
A própria carteira de áreas industriais e logísticas da Jope Imóveis demonstra como localização, infraestrutura, topografia e estágio de preparação podem alterar radicalmente o valor da terra.
No eixo da Rodovia Castelo Branco é possível encontrar grandes áreas brutas na faixa de aproximadamente R$ 100 a R$ 250 por m² em regiões mais afastadas da capital.
No Km 42, por exemplo, a Jope possui uma área industrial com aproximadamente 121.000 m² ofertada a R$ 250/m²:
Avançando até o Km 54 da Rodovia Castelo Branco, em Araçariguama, existe uma propriedade com 280.228 m², demonstrando a disponibilidade de grandes glebas nessa faixa do corredor logístico:
No sentido contrário, aproximando-se de Barueri, Jandira, Tamboré e Alphaville, os valores da terra mudam significativamente.
Uma grande área entre Barueri e Jandira está ofertada na faixa de R$ 800/m².
Em Jandira, terrenos industriais com platôs prontos e infraestrutura podem alcançar valores próximos de R$ 1.750/m².
Em Tamboré e Alphaville, terrenos preparados podem atingir R$ 2.400/m² ou mais.
Em uma localização consolidada de Alphaville, uma área comercial com aproximadamente 21.000 m² e platô pronto está ofertada a R$ 6.000/m²:
Já uma área industrial de 12.262 m², localizada em Alphaville, próxima à Rodovia Castelo Branco, está ofertada a R$ 8.000/m²:
Ou seja: dentro do mesmo grande corredor logístico da região Oeste de São Paulo, encontramos diferenças que podem chegar a dezenas de vezes no valor nominal do metro quadrado.
Isso significa que uma área de R$ 100/m² é necessariamente melhor?
Não.
E também não significa que um terreno de R$ 8.000/m² seja caro demais.
São produtos diferentes.
Uma grande gleba de R$ 100/m² pode exigir investimentos relevantes em terraplenagem, compensações ambientais, infraestrutura, drenagem, sistema viário, acessos, energia e preparação dos platôs.
Já uma área menor dentro de Alphaville, com infraestrutura urbana consolidada, localização estratégica e pronta para receber uma construção, incorpora ao preço da terra parte dessas vantagens.
Por isso, o investidor não deveria perguntar apenas:
"Quanto custa o metro quadrado do terreno?"
A pergunta mais importante é:
"Quanto custará o metro quadrado efetivamente aproveitável depois que essa área estiver pronta para receber o empreendimento?"
Um exemplo simples
Considere uma área bruta de 200.000 m² adquirida por R$ 100/m².
O investimento inicial na terra seria de R$ 20 milhões.
Porém, se após estudos ambientais, urbanísticos e de topografia apenas 120.000 m² apresentarem aproveitamento adequado ao projeto, o custo da terra sobre essa área potencialmente aproveitável já passaria de R$ 166/m².
E isso ocorre antes de considerar terraplenagem, infraestrutura, projetos, licenciamento e eventuais obras de acesso.
Agora considere outro terreno mais caro, mas com platôs executados, infraestrutura disponível, acesso adequado e maior percentual de aproveitamento.
Mesmo custando várias vezes mais por metro quadrado bruto, ele pode apresentar maior previsibilidade de implantação e permitir que o empreendimento entre em operação mais rapidamente.
É por isso que comparar apenas R$/m² pode ser um erro.
Por que o Raio 30 de São Paulo é tão valorizado?
O chamado Raio 30 compreende localizações situadas aproximadamente até 30 km da capital, conforme a metodologia utilizada em cada estudo de mercado.
Essa faixa concentra importantes polos logísticos da Região Metropolitana de São Paulo e possui forte presença de operações de distribuição, e-commerce e last mile.
A proximidade com o maior mercado consumidor do país pode proporcionar:
- menor distância até grande parte da demanda;
- redução dos tempos de entrega;
- maior eficiência para operações de last mile;
- acesso aos principais eixos rodoviários;
- maior demanda por determinados produtos logísticos;
- proximidade de grandes concentrações de consumidores e empresas.
Entretanto, proximidade também tem preço.
Quanto mais próximo da capital, maior tende a ser a disputa por terrenos adequados e menor a disponibilidade de grandes glebas com características favoráveis à implantação de centros logísticos.
Então o Raio 30 é sempre a melhor escolha?
Não.
Essa é uma distinção fundamental para quem pretende desenvolver um centro logístico.
Além do preço da terra, existe outro problema: encontrar grandes áreas com configuração adequada, boa topografia, acesso para carretas e capacidade para receber projetos de grande porte.
Em determinados projetos, pagar significativamente mais pela localização pode não gerar retorno proporcional.
A decisão depende da operação que ocupará o empreendimento.
Quais são as vantagens do Raio 30 a 60 km?
Entre aproximadamente 30 e 60 km de São Paulo existe um mercado extremamente relevante para empreendimentos logísticos.
Para determinados projetos, afastar-se alguns quilômetros da capital pode proporcionar vantagens importantes:
- terrenos maiores;
- menor custo de aquisição da terra;
- maior disponibilidade de grandes glebas;
- possibilidade de projetos com maior escala;
- espaço para expansão futura;
- implantação de grandes condomínios logísticos;
- conexão com importantes rodovias;
- melhor equilíbrio entre custo imobiliário e eficiência logística.
Para um centro de distribuição regional, indústria, condomínio logístico de grande porte ou projeto Built to Suit, essa diferença no custo da terra pode compensar a distância adicional.
Quanto a diferença no preço da terra representa em um grande projeto?
Considere, apenas como exercício comparativo, um empreendimento que necessitasse adquirir 200.000 m² de terreno.
A R$ 100/m²:
R$ 20 milhões.
A R$ 250/m²:
R$ 50 milhões.
A R$ 800/m²:
R$ 160 milhões.
A R$ 2.400/m²:
R$ 480 milhões.
A R$ 6.000/m²:
R$ 1,2 bilhão.
A R$ 8.000/m²:
R$ 1,6 bilhão.
Naturalmente, não existem terrenos equivalentes de 200.000 m² disponíveis em todas essas localizações.
O objetivo da comparação é demonstrar matematicamente o peso que o valor da terra exerce sobre empreendimentos que necessitam de grandes extensões.
Quanto maior o centro logístico, mais relevante pode se tornar a análise de áreas localizadas fora das regiões mais valorizadas.
A rodovia pode ser mais importante do que alguns quilômetros de diferença
Distância em linha reta não conta toda a história.
Um terreno localizado mais distante de São Paulo, mas com acesso rápido a uma grande rodovia e ao Rodoanel, pode apresentar uma condição logística superior a uma área teoricamente mais próxima, mas dependente de vias urbanas congestionadas ou com restrições ao tráfego pesado.
Na análise devem entrar fatores como acesso às rodovias Castelo Branco, Anhanguera, Bandeirantes, Dutra, Régis Bittencourt, Raposo Tavares, Fernão Dias e Ayrton Senna, além das conexões com o Rodoanel.
Também precisam ser considerados tempo real de deslocamento, pedágios, restrições de circulação, disponibilidade de mão de obra, transporte público e distância dos principais destinos da operação.
Raio 30 ou Raio 60: qual é melhor?
A resposta depende da operação.
Para e-commerce, entregas rápidas e operações intensivas de last mile, estar mais próximo da capital pode justificar um custo imobiliário superior.
Para grandes Centros de Distribuição regionais, operações de armazenagem, atacadistas, indústrias e projetos que demandam terrenos extensos, regiões entre os Raios 30 e 60 podem apresentar uma relação mais interessante entre localização, disponibilidade de terra e custo de implantação.
Portanto, estar fora do Raio 30 não significa necessariamente estar mal localizado.
Em determinadas operações, pode significar justamente encontrar o equilíbrio econômico necessário para viabilizar o empreendimento.
O verdadeiro cálculo é terra + preparação + localização + operação
Para decidir onde construir um centro logístico, quatro componentes precisam ser analisados conjuntamente:
- Custo de aquisição da terra.
- Custo para transformar a área bruta em área efetivamente implantável.
- Custo logístico decorrente da localização.
- Tempo necessário para licenciar, preparar e colocar o empreendimento em operação.
Uma área mais distante e barata pode ser extremamente competitiva para grandes CDs e condomínios logísticos.
Uma área mais próxima e cara pode ser superior para operações de alta velocidade, last mile e distribuição metropolitana.
Não existe uma distância ou preço por metro quadrado que seja melhor em todos os casos.
Existe a localização economicamente mais eficiente para cada operação.
Antes de comprar, descubra quanto do terreno realmente poderá ser utilizado
Uma excelente área logística não é necessariamente a mais barata, a maior ou a mais próxima de São Paulo.
O melhor terreno é aquele que apresenta equilíbrio entre localização, aproveitamento, infraestrutura, acesso, custo de implantação e demanda futura pelo empreendimento.
Por isso, antes de comparar duas áreas industriais ou logísticas, compare o terreno existente na matrícula com aquilo que efetivamente poderá ser transformado em empreendimento.
Essa diferença pode determinar a rentabilidade de todo o projeto.
Procura uma área para construção de Centro Logístico em São Paulo?
A Jope Imóveis Industriais atua na comercialização de áreas industriais e logísticas nos principais corredores da Grande São Paulo, com opções que vão desde grandes glebas para desenvolvimento até terrenos preparados para implantação.
Atuamos especialmente nos eixos de Barueri, Alphaville, Santana de Parnaíba, Jandira, Itapevi, Cajamar, Araçariguama e Rodovia Castelo Branco.
Se sua empresa, fundo ou incorporadora procura uma área para Centro de Distribuição, condomínio logístico, projeto Built to Suit ou empreendimento industrial, consulte as oportunidades disponíveis.
Jope Imóveis Industriais
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