BTS (Built to Suit): o que é e por que algumas empresas estão adotando essa estratégia imobiliária
📌 O que é Built to Suit (BTS)?
O termo Built to Suit (BTS), literalmente “construído para servir”, é uma modalidade de contrato de locação em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para o locatário, conforme especificações operacionais definidas antes do início da obra. Em vez de a empresa procurar um imóvel pronto, ela define como o imóvel deve ser — e o locador (desenvolvedor ou investidor) constrói ou adapta esse imóvel para atender às necessidades específicas dela. Wikipédia+1
Esse conceito foi originalmente criado no mercado imobiliário norte-americano e passou a ser adotado no Brasil com mais estrutura após a Lei nº 12.744/2012, que introduziu o conceito de “locação com construção ajustada” na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Wikipédia+1
🏗️ Como funciona na prática
🔹 Definição das necessidades
A empresa (futura locatária) detalha:
- layout desejado (por exemplo: docas, áreas específicas, salas técnicas);
- estrutura construtiva (piso técnico, pé-direito, câmaras frias etc.);
- localização desejada e acessos;
- necessidades operacionais específicas.
🔹 Construção ou adaptação do imóvel
O locador (desenvolvedor/ investidor) assume a responsabilidade pela construção ou adaptação do imóvel com base nas especificações do locatário.
🔹 Locação e prazo
Após concluída a obra, o locatário ocupa o imóvel sob um contrato de longo prazo, geralmente entre 10 e 20 anos, que permite ao locador recuperar o investimento na construção.
🧩 Contrato Típico vs. Contrato Atípico (BTS)
📌 Contrato Típico
Um contrato de locação típico é regido principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e possui:
- regras padronizadas para revisão de aluguel;
- prazos flexíveis, muitas vezes curtos (como 5 anos);
- equilíbrio legal entre locador e locatário;
- possibilidade de revisão judicial do valor do aluguel.
Esse é o modelo encontrado na maioria das locações comerciais tradicionais.
📌 Contrato Atípico (como no BTS)
O Built to Suit é, por definição, um contrato atípico, porque:
- não segue integralmente as regras padrão de locação;
- permite cláusulas personalizadas, como a renúncia à revisão judicial de aluguel;
- define prazos longos e irrenunciáveis;
- inclui condições específicas de penalidades e garantias financeiras;
- detalha tecnicamente como o imóvel será construído e entregue. JusBrasil+1
Essa flexibilidade é essencial para que o desenvolvedor se comprometa com um projeto customizado e possua mecanismos contratuais para recuperar o investimento feito na obra.
🏭 Para quem o BTS é mais indicado
O BTS é especialmente interessante para empresas que:
🚚 Operam com requisitos operacionais específicos
Empresas que precisam de instalações ajustadas a processos muito próprios, como:
- grandes centros de distribuição;
- fábricas com fluxo industrial específico;
- operações que exigem layout e infraestrutura customizada.
📌 Querem minimizar imobilização de capital
Em vez de comprar um terreno e construir com recursos próprios, a empresa pode ocupar um imóvel sob medida sem investir diretamente na obra, diluindo esse custo no aluguel ao longo do tempo.
📌 Projetos de longo prazo
Empresas que planejam se manter em um local por muitos anos e desejam segurança, estabilidade e previsibilidade financeira com um imóvel ideal para sua operação.
📈 Contratos Atípicos de BTS vs Mercado Tradicional
AspectoLocação Tradicional (Típica)Built to Suit (Atípico)PersonalizaçãoBaixaAltaPrazos contratuaisMédio/curtoLongo (10–20 anos)Revisão judicial do aluguelSim, prevista em leiPode ser renunciada contratualmenteAdequação à operaçãoImóvel existenteConstruído sob medidaInvestimento inicialLocatário muitas vezes adaptaDesenvolvedor constrói e dilui o custo
🧠 Vantagens e desvantagens
✅ Vantagens para o Locatário
✔ Imóvel ideal para operação específica
✔ Economia de capital (sem compra do imóvel)
✔ Planejamento financeiro mais previsível
✔ Redução de adaptações pós-ocupação
✅ Vantagens para o Locador/Investidor
✔ Contrato longo e estável
✔ Previsibilidade de receita
✔ Recuperação do investimento da obra no aluguel
⚠️ Possíveis desafios
🔹 Prazo e comprometimento: contratos longos podem ser rígidos para empresas com planos estratégicos que mudam. JusBrasil
🔹 Complexidade legal: exige assessoria jurídica e negociação detalhada de cláusulas devido às especificidades do projeto. casaimoveis.net
📌 Quando vale considerar o BTS
📍 Empresas em expansão logística: que precisam de galpões ou centros de distribuição eficientes.
📍 Operações industriais com layout personalizado: por exemplo, fábricas com linha de produção específica.
📍 Organizações que querem presença de longo prazo: e desejam consolidar operações com estabilidade.
📌 Conclusão
O Built to Suit (BTS) representa uma alternativa sofisticada e estratégica aos modelos tradicionais de locação para empresas que precisam de imóveis pensados para seus processos e operações específicas.
Com contratos atípicos e flexíveis, ele equilibra a necessidade de personalização com a segurança financeira de longo prazo — uma combinação que pode gerar vantagem competitiva para empresas e investidores no mercado imobiliário comercial e industrial. Wikipédia